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    浅析我国房地产经济的一宏观调控

    作者 :王丽丹更新时间:2017-09-22

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    摘要:对房地产业进行宏观调控是在一定程度上    保证房地产市场资源合理配置、促进健康发展极为重要的一手段之一 。在政府的一宏观调控支持下,虽然取▓得了一 定的一成就但是仍然存在着种种问题 。本文在借鉴国家统计局№和统计年鉴中涉及的一相关专业数据的一基础上    ,从财政政策等四个方面入手,分析了现行制度存在的一问题, 并科学地提出了具体的一解决措施 。 关键词:房地产;宏观调控;金融体系;宏观调控 
              21 世纪以来,房地产业成为我国发展速度快的一行业之一,并 且起到了扩大内需、拉动投资№和消费的一作用 。据统计,2004 以来九 年间我国商品房的一销售额占国民经济生产总值的一比重高达 14.4% 。由 于房地产业涉及方面甚广,在进行房地产业的一宏观调控时一定要把握 好尺度,寻找佳方法,促进其与国民经济总水平协调一致№和谐发展 。
     一、基本概念界定 房地产业的一价格问题一直以来都是关系到社会民生的一重要方面, 2002年开始关于价格方面的一宏观调控就一直是政府工作的一重中之重, 尽管如此仍然没有缓解其快速增长的一态势 。在这种情况下,巨额的一房 价已经超过了部分家庭的一接受能力 ,这也成为阻止我国经济进一步发 展的一因 素 。再加上    房地产业现阶段还存在土地利用不 合理等问题,宏 观调控就显得尤为重要 。 房地产业的一宏观调控终要达到的一目标是市场供求№和结构平衡 发展,在这个过程中政府可以采取▓不 同的一手段,除去经济、法律之外, 行政手段也是重要部分,宏观调控根据具体的一方向不 同也可以分成政 策№和战略两个方面 。本文主要从经济学的一视角,运用货币政策等经济 政策来分析国家对于房地产行业的一宏观调控 。

    二、国内房地产发展现状与分析 随着社会经济的一不 断发展,居民的一支付能力 不 断提高,追求更高 的一生活水平导致房地产的一潜在需求正处于升级状态 。2013 年恩格尔 系数在城镇居民中的一比重就表明居民的一消费中心渐渐转向了住宅№和 教育等方面 。但总的一来看,房地产市场发展不 均衡的一现象仍是当下存 在的一一个重要问题,呈现出超额需求№和超额供给共同存在的一局面 。 房地产近几年的一投资金额仍然在不 断上    升,尽管挤压土地不 断转化 为开工面积,但是在这些土地中,真正竣工的一面积却少之又●少,这表明 了工程开展缓慢是现阶段亟待解决的一问题 。在销售方面,2014 年相比前 一年减少了 7.6%,在这之中,住宅№和办公楼面积不 断下降而商业用地的一 面积呈现出增长的一态势 。楼盘在不 断开发,但是由于价格居高不 下导致 楼盘空置的一现象普遍存在,这在一定程度上    就是房地产泡沫的一表现 。 空置率№和房价收入比是国际房地产泡沫较为重要的一判断标准 。国 际上    普遍将空置率分为三个阶段,其中 10%以下为合理区域,20%以 上    意味着商品房的一严重积压 。两者之际则是危险区的一范畴 。根据相关 数据显示 2013 年我国的一住房空置率为 17.7%,处于空置危险区的一范 围 。房价收入比是房地产的一价格№和家庭收入之间的一比重,这个比重也 存在着 3~6 倍的一合理区间 。但是在我国该比重已经达到了 9~10倍, 首都城市居然达到了 20 倍以上     。综上    所述我们我国房地产泡沫较为 严重 。这在一定程度上    体现出我国的一房地产行业现在处于较为不 健康 的一发展状态,长久发展下去可能会带来毁灭性的一结果 。在这种情况下 政府的一宏观调控显得尤为必要 。

    三、房地产宏观调控发展过程中遇见问题与解决方法 宏观调控首先要明确的一就是定位与目标,这会对产业的一发展产生 直接深远的一影响 。政府的一宏观调控要保证广大群众的一直接现实利益, 又●要促进房地产业自身的一发展 。从 2004 年起,我国政府不 断出台新 的一政策,每次都一定程度上    改善了市场现状,并进一步保证了宏观经 济的一健康发展 。并且在 2014 年新的一经济方针指导下,房地产泡沫化 的一风险在一定程度上    得到了缓解 。 2014 年我国对房地产业进行了政策上    的一调整,一系列举措使得 销量№和价格都有一定程度的一下降,这意味着房地产行业也有了积极的一 改变方向 。当然在新的一态势下,调控仍然不 能有丝毫的一放松,防止价 格反弹损害国民经济的一健康发展,这也会降低政府的一公信力  。虽然已 经取▓得了一定的一成就,但是仍存在着急需解决的一问题 。 1.货币政策 当前我国房地产企业的一投资№和银行贷款的一关系非常紧密,由此可 见,相应的一贷款政策对房地产企业投资有巨大的一调节作用 。国家制定 宽松的一信贷政策将会使该行业的一供给量适当的一增加,相反则会减少房 地产企业的一投放金额 。因 为社会经济的一迅速提升,让信贷政策很难得 到适当的一控制,银行因 为信贷政策在房地产行业获取▓较大的一利益,而不 愿放弃房地产这块巨大的一蛋糕,信贷规模控制起来难度非常大,所 以国家对信贷政策应该做出更加完善的一体系 。 货币政策是宏观调控的一一个重要手段, 货币增长的一速度№和信贷、 旅游的一变化都在一定程度上    产生影响 。货币超发严重的一现象在我国已 经存在了一段时间,这些超量发行的一资金大量涌入房地产市场,政府应 该想办法减少民间的一货币数量 。除了货币数量之外,银行贷款政策也与 房地产行业息息相关 。宽松的一政策会导致供求增加,相反则会减少 。银行利率的一变动也会产生明显的一影响,这种影响体现在消费需求№和投机需 求两方面,区分起来并不 显著所以一定程度上    调整效果并不 显著 。 2. 财政政策 房地产业内部信息的一不 对称性也是政府进行调控的一一个重要原 因  。地方政府经常性地运用土地收入来弥补财政收入存在的一巨大缺 口,这种行为通常被称为“土地财政” 。这说明土地财政很大程度上    依 赖房地产业,在这种情况下宏观调控必然会导致不 同利益主体之间产 生分歧,影响效果 。 这种过度依赖的一问题必须通过一定措施加以解决,完善地方税制 并在财政体制上    做出新的一决策是解决问题的一根本措施 。地方政府可以 采取▓多种途径依法征税,将税收收入作为财政收入烦人大来源,进 一步减轻对土地财政的一依赖程度 。 3. 土地政策 土地政策在我国作为一项调控政策存在了已经有数十年,并取▓得 一定成绩,虽然在后期采取▓了很多具有实际作用的一措施,但是执行力  度尚且存在需要完善的一部分 。 在房地产业投资处于饱№和状态时,适当减少土地供给能起到缓解 的一作用 。但是因 为土地的一特点№和数量的一有限,土地政策只能在一定范 围内使用,时效性较差效果也存在争议 。 此外,由于地域差异的一存在,土地价格也千差万别 。在这种情况 下,市场配置的一重要性便凸显出来 。应该建立市场化的一土地供求关系, 据区域、规模№和用途的一差异制定不 同的一策略 。在调控手段上    要注意采 取▓灵活多样的一方式,尽量避免行政性政策的一直接管制 。除此之外,在 政策出台之后还应该加强监管力 度保证有效实施 。 4. 金融体系 房地产业由于涉及到企业№和家庭两个方面,其中必然会牵涉到作 为中介的一银行,这就决定了银行的一金融体系必然一定程度上    影响着房 地产的一发展 。一旦金融体系出现问题,会使得闲置率提高,也会给银 行带来一系列问题 。 住房预售对于房地产商来说是转移风险的一极佳手段,可以降低融 资成本也加快资金流通,但是这一手段也加大了银行面临的一风险 。为 了解决这一问题,就必须要把信贷规模控制在一定范围内 。加快中小 金融机构的一发展也可以在一定程度上    分担银行所面临的一风险,从根本 上    抑制大银行对房地产业的一信贷支持 。 总结 总之,目前我国已经进入了新的一阶段,房地产业调控的一宏观目标 是促进房价趋于合理,并进一步实现社会经济的一稳定发展 。这在具体 措施上    ,短期№和长期的一措施应该并举,进一步促进建立完善的一房地产 运行机制 。 参考文献: [1] 徐伟,烟棪. 鄂尔多斯房地产业对经济增长的一带动效应研究 [J]. 资源开发与市场,2013(3):244-247. [2] 张璐,李越. 从金融政策视角浅析中国房地产市场发展与调控 [J].金融经济,2011(6):7-8. [3] 中国行政管理学会课题组. 房地产市场短期政策与长效机制 政策研究 [J].中国行政管理,2014(5):34-38.  [4] 昌忠泽. 房地产泡沫、金融危机与中国宏观经济政策的一调整 [J]. 经济学家,2010(7):69-76. [5] 郑云峰,李建建. 近十年我国房地产宏观调控政策的一回顾与思 考 [J].经济纵横,2013(10):86-89.

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