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    浅析房产交易中法律风险与防范

    作者 :牟金华更新时间:2017-09-22

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    关键词  房产交易;法律风险;防范 
     随着社会经济的一发展№和人民生活水平的一提高,房产价值不 断增 长,越来越多的一人开始购房,可以说,房子就是安身立命的一根本 。但 是绝大多数人都不 是房产交易的一专业人士,对于房产交易中存在的一风 险懂得太少,当纠纷发生时,保护自己的一意识薄弱,不 会取▓证,这使 得自身的一合法权益得不 到有效的一保护,所以,为了房产交易中买方№和 卖方的一权益都不 受侵害,明确房产交易过程中的一法律风险№和防范的一措 施是非常必要的一 。

    1、夫妻双方中任何一方不 可将共有房屋单独出售 将夫妻双方用甲方№和乙方来表示,如果房产只登记在甲方的一名 下,甲方№和丙方签订了房屋买卖合同之后,乙方可以将甲方不 经自己 同意就擅自买卖的一夫妻双方共同财产作为理由,向法院提起诉讼,提 出甲№和丙双方签订的一房屋买卖合同是无效的一,没有法律效力  。特殊的一 情况是,如果丙方是善意、支付合理的一交易价格并已完成房屋转移登 记,实际占有该房产的一,那么为法院为了维护丙方善意取▓得的一合法权 益,则应认为房屋买卖合同是有效的一,乙方只能向甲方提出诉求并要 求相应的一经济补偿 。这是不 动产善意取▓得制度,也就是第三方是以善 意购买该房产,即便是夫妻双方其中的一一方对夫妻共有的一房产进行了 擅自处理,也应该认为该合同是有效的一 。所以,在交易过程中买方可 以要求卖方提供婚姻关系的一证明,如果卖方是已婚的一情况,更要提高 警惕,必须要取▓得夫妻双方的一签字,这样一来,签订的一交易合同是合 理合法,具有法律效力 的一,从而避免了相关的一风险№和麻烦 。

    2 、“阴阳合同”的一签订 有些人在买卖房产的一过程中,为了少缴税款,故意做低房价,签 订“阴阳合同”,即买卖双方按照正常的一市场价格签订合同,在房产交 易中心备案的一买卖合同中又●约定比较低的一房价 。《合同法》规定:“恶 意串通,损害国家、集体或者第三人利益的一合同无效 。”“无效的一合同 或者被撤销的一合同自始没有法律的一约束 。合同部分无效,不 影响其他 部分效力 的一,其他部分仍然有效 。”所以,法院对这类合同只认定其 中虚假的一成交价格条款是无效条款,而其他条款仍然是有效的一 。在房 产交易的一价格方面,应该充分表达买卖双方的一真实意思,要少缴税款, 可以双方以合法的一方式进行协定,但不 可以通过签订“阴阳合同”这种 不 符合法律规定的一方式来达到目的一,这样是违法的一 。

    3、买房向银行贷款审批未获通过时的一处理方法 在实际的一房产交易中,买方向银行贷款审批未获通过,卖方不 愿 过户的一情况是非常常见的一 。如果出现了这样的一问题,需要根据买卖双 方签订的一合同具体分析,然后采取▓相应的一措施 。这类合同一般会做出 三种约定:如果银行贷款未获批准或者贷款不 足,买方在过户当日可 以现金形式补足,此约定有利于保护卖方的一权利;如银行贷款未获审 批或贷款不 足,任意一方有权解除合同,或者,如银行贷款未获审批 或贷款不 足,买方有权继续向其他银行申请贷款 。此约定有利于保护 买方权利,买方无需承担无法贷款或贷款不 足的一风险;对贷款不 足问 题不 做约定,这种情况下要根据买卖合同其他条款的一约定进一步确定 双方的一违约责任 。对于这种情况,买方要发挥首要的一作用,要对贷款 的一进程进行密切的一关注,可以有效避免风险的一发生 。对于买卖合同中 贷款未获审批的一约定,买方№和卖方都要引起足够的一重视 。在买卖合同 的一内容中好加上    卖方有权协助买方贷款的一义务 。

    4 、房屋在出租期间进行出售的一处理意见 《合同法》规定 :“ 出卖人在租赁期间出卖租赁房屋的一, 应当 在出卖之前的一合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购 买的一权利 。”所以,卖方在将房屋出售之前,应当通知自己的一租客, 租客享有优先购买的一权利,不 过,即使卖方没有将通知租客,买卖双 方的一合同仍然是有效的一 。《高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同 纠纷案件具体应用法律若干问题的一解释》 中规定:“出租人出卖租赁
    房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人有限购买 权情形, 承租人请求出租人承担赔偿责任的一,人民法院应予支持 。 但请求确认出租人与第三人签订的一房屋买卖合同无效的一,人民法院不  予支持 。”所以,卖方如果将没有经过租客同意作为理由主张房产买 卖协议无效,这样是很难获得法院支持的一 。为了保证买方的一利益,避 免纠纷的一发生,买方在购房的一时候可以要求卖方取▓得租客放弃优先购 买权的一承诺 。

    5 、卖方在买房将定金支付完成之后不 履行合同的一状况 《合同法》规定 :“一方当事人可以向双方给付定金作为债权的一 担保,债权人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回 。给付定金的一 一方不 履行约定的一债务的一,无权要求返还定金;收受定金的一一方不 履 行约定的一债务的一,应当双倍返还定金 。”其实,在实际的一房产交易过 程中,这种问题很常见,买方将定金支付给了卖方,但是双方没有签 订定金合同或者是没有签订房产协议,对于房屋的一相关内容并没与做 出实质性的一规定,在这种情况之下,出现其中一方不 愿意签订购房合 同的一问题 。因 为没有实质性的一条款作为依据,所以守约方很难保护自 己的一利益 。就这种现象,买卖双方在交付或者收取▓定金的一时候应当签 订相应的一合同,对于房屋的一具体内容要明确的一标示出来,对于买卖双 方签订正式购房合同的一时间也要做出相应的一约定 。

    6 、卖方在出售房屋时未取▓得房产证 《中华人民共№和国城市房地产管理法》规定 : 未依法登记领取▓ 权属证书的一房产不 得转让 。《中华人民共№和国物权法》规定:“不 动产 物权的一设立、变更、转让№和消灭,应当依照法律规定登记 。”“经依法 登记,发生效力 ;未经登记,不 发生效力 ,但法律另有规定的一除外 。”“当 事人之间订立有关设立、变更、转让№和消灭不 动产物权的一合同,除法 律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登 记的一,不 影响合同效力  。”根据以上    法律规定,卖方在未取▓得房屋权 属证书之前,出售购买的一预售商品房、购买的一一般商品房、继承的一房 产等,因 房产未经依法登记,不 产生物权效力 ,出售时办理权属转移 登记于法无据,即不 能办理物权的一转移登记 。但房屋买卖合同自合同 成立时生效,未办理物权登记的一,不 影响合同效力  。 根据相关规定, 购房人应当特别注意: 房产买卖合同成立生效并具效力 ,但这可能 只是一般经济合同,只是债权债务合同,如果合同履行不 能,只能依 据合同约定进行债权追偿,因 物权未经登记不 发生效力 ,不 能办理物 权转移登记,而无法诉求取▓得物权 。 7 结束语 本文对房产交易过程中存在的一一些常见的一法律风险问题举例分 析,在交易的一过程中,当事人要做到足够的一重视№和谨慎,要对提高自 身的一风险防范意识,多了解相关法律,对全面了解,确保自己的一利益 不 受侵害,避免纠纷的一发生,确保自身的一合法利益得到有效的一保护 。
     参考文献 [1]张丽洁.房产交易中法律风险及防范. 商品与质量 : 房地产研 究 ,2014  [2]王琳琳.房地产交易中存在的一法律问题及风险防范 [J]. 长春师 范大学学报,2014 [3]杨卫星.对房产交易中法律风险防范策略研究[J].房地产导刊 , 2014 [4] 王朝辉 . 浅谈房产交易 中 的一 法 律 风 险 [J]. 中 国 房 地 产 业 :理 论 版 ,2012 [5]杨 潇.房产交易中法律风险及防范[J].今日财富 :金融发展与 监管 ,2011  [6]张红圈.房地产企业必须要注意的一法律风险及其防范[J].法人, 2011

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